PROSEDUR & BIAYA BALIK NAMA SERTIFIKAT

Proses membeli rumah bekas tentu tidak sama dengan membeli rumah baru. Bila dalam membeli rumah baru segalanya diurus oleh pihak penjual atau pengembang, berbeda halnya dengan rumah secondary. Selaku pembeli, segala hal-hal penting dan mendetilpun harus diurus. Termasuk proses pengurusan balik nama sertifikat rumah yang sebelumnya tercantum atas nama penjual.

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA

Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli. Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.

Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Dan yang akan dibahas adalah mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu

Data-data yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan

*Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:
a. Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)
b. Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt.  Jadi pajak yang harus di bayar =
{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%. Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (PPh) = NJOP/harga jual X 2,5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

BPHTB dalam Jual Beli

Untuk peralihan hak berupa jual beli, pajak dikenakan kepada kedua belah pihak baik kepada penjual ataupun pembeli. Kepada penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli dikenakan BPHTB, yang besarnya dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Dalam bahasa sehari-hari NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli. Ada faktor lain yang menentukan besarnya BPHTB yaitu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yaitu nilai yang tertera dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) atau dalam kehidupan sehari-hari dinamakan NJOP saja. Jika nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP maka dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi tersebut. Namun jika sebaliknya, nilai transaksi lebih rendah dari NJOP maka dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP tersebut.

Karena ada perbedaan antara harga pasar suatu objek dengan NJOP-nya. Sering kita melihat suatu bidang tanah yang nilai NJOP-nya masih sangat rendah tetapi harga pasaran dari tanah tersebut beberapa kali lebih tinggi dari NJOP. jika Anda memiliki sebidang tanah silahkan lihat harga yang tertera pada SPPT PBB-nya dan bandingkan dengan harga pasar tanah tersebut.

Atau rasa-rasakan kemungkinan harga yang Anda inginkan jika ingin menjual tanah tersebut. Tentu Anda ingin menjual dengan harga yang lebih tinggi dari NJOP kan? Itulah harga pasarnya. Patokannya bagi Anda adalah transaksi jual beli yang terjadi (jika ada) di sekitar tanah Anda. Itulah strategi untuk menentukan harga pasar suatu lokasi.

Penyebab nilai transaksi lebih tinggi atau lebih rendah dari NJOP

Ada saja kemungkinan nilai NPOP ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP.

Misalnya perencanaan tata ruang wilayah suatu daerah akan membangun jalan protokol di suatu lokasi, maka daerah yang dilalui jalan protokol tersebut akan tergerek harganya. Lainnya, pembangunan fasilitas massal juga bisa menyebabkan naiknya harga tanah. Seperti di suatu lokasi akan dibangun bandar udara, maka di daerah sekitarnya sudah naik duluan harga tanahnya. Demikian juga rencana adanya pembangunan kereta cepat Jakarta-Bandung, daerah di sekitar stasiun kereta tersebut juga sudah pasti harga tanahnya naik berkali lipat.

Sebaliknya ada daerah yang nilai NPOP-nya lebih rendah dari nilai NJOP seperti daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah yang berdekatan dengan area pemakaman, lokasi yang berada di dekat Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi atau Sutet, daerah dengan potensi konflik atau sengketa di kemudian hari, daerah banjir dan lain-lain.

Dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan, selain ada pajak yang dibayarkan oleh pembeli, juga ada pajak yang dibayarkan oleh penjual atau Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final.

PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 2,5 % dari NPOP atau NJOP. Sedangkan untuk perhitungan BPHTB, NPOP dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5 %.

Besarnya NPOPTKP ini berbeda tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta NPOPTKP adalah Rp. 80 Juta sedangkan untuk daerah Bogor, Depok,Tangerang dan Bekasi adalah Rp. 60 Juta. Untuk daerah lain di Indonesia sebaiknya ditanyakan ke Kantor Pajak atau Pertanahan atau ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat.

Untuk contoh perhitungan bisa dilihat sebagai berikut:

Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Jakarta Barat dengan data-data sebagai berikut:

Luas 1.000 m2
NJOP = 1.000.000,- per meter
NPOPTKP adalah Rp. 80.000.000,- (DKI Jakarta)
Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp. 2.000.000,- per meter
Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x 2.000.000,- = Rp. 2.000.000.000,-
Besarnya PPh dan BPHTB adalah sebagai berikut:

PPh = 2.5 % x NPOP
Besarnya PPh = 2.5 % x Rp. 2.000.000.000,- = Rp. 50.000.000,-
BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp. 2.000.000.000 – Rp. 80.000.000) = Rp. 96.000.000,-

Perhitungan BPHTB untuk Peralihan Hak secara Hibah

Pada hibah, perhitungan BPHTB sama dengan jual beli, bedanya terletak pada dasar pengenaannya. Jika pada jual beli dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP, sementara pada hibah dasar pengenaannya hanya NJOP.

Hibah dilakukan untuk peralihan hak antar orang yang memiliki pertalian darah seperti orang tua ke anak, anak ke orang tua atau antar saudara. Dalam hibah, pertalian darah dibedakan menjadi dua yaitu pertalian darah vertikal dan pertalian darah horizontal. Pertalian darah vertikal adalah pertalian darah antara orang tua dan anak, sementara pertalian darah horizontal adalah pertalian darah antar saudara sekandung.

Satu lagi perbedaan hibah dengan jual beli adalah pengenaan PPh, jika pada jual beli pengenaan PPh wajib dikenakan sementara pada hibah tidak ada PPh kecuali hibah horizontal. Jadi hibah orang tua ke anak atau anak ke orang tua tidak dikenakan PPh. Syarat hibah vertikal adalah adanya bukti yang menyatakan bahwa antara pemberi dan penerima hibah ada pertalian orang tua dan anak yang ditunjukkan dengan akta kelahiran si anak dan surat nikah orang tua.

Namun hibah horizontal tetap dikenakan PPh dengan dasar pengenaan NJOP. Jadi hibah antar saudara dikenakan PPh seperti jual beli, yang besarnya 2,5% dari NJOP. Makanya banyak orang yang membuat peralihan hak antar saudara menggunakan akta jual beli karena pajak-pajak yang dibayarkan sama besar. Alasan lainnya orang lebih suka membuat akta jual beli dibanding hibah jika peralihan hak antar saudara adalah untuk keamanan masing-masing pihak di kemudian hari. Jika peralihan karena hibah, ada kekhawatiran suatu saat nanti ada ahli waris yang mempertanyakan. Namun jika peralihan haknya berupa jual beli maka prosesnya sudah terputus karena ada akta jual beli yang ditandatangani diiringi dengan syarat-syarat jual beli. Itulah pengalaman seorang teman yang berprofesi sebagai Notaris.

BPHTB atas perolehan hak karena warisan

Perhitungan BPHTB karena warisan sama dengan perhitungan BPHTB karena jual beli dan hibah. Perbedaannya terletak pada besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Jika pada jual beli dan hibah NPOPTKP rata-rata 60 juta (untuk DKI Jakarta 80 juta), maka NPOPTKP untuk warisan adalah 300 juta rupiah. (untuk DKI Jakarta 350 juta).

Jadi untuk contoh diatas, jika tanah tersebut akan dibaliknama ke atas nama ahli waris, maka BPHTB-nya menjadi:

= 5% x (NJOP – NPOPTKP)

= 5% x (1.000.000.000 – 350.000.000)

= 32.500.000

Baca pula: Kumpulan Berita & Info Terkini